大東裕寫字樓專家引領城市向上的力量

　　2014年“雙十一”天貓支付寶成交額為350.19億元。而從更詳細的數據看，支付寶成交額在第1分鐘即已過億元，6分鐘左右即突破10億元，這樣的數據令人驚訝。與電商在去年的高速發展不同，傳統商業地產的模式在互聯網的沖擊下似乎正在經歷陣痛。根據百盛商業公布的財報，2014年，公司銷售總額為人民幣174.81億元，同比僅增長4.3%。除了銷售額略有上升，公司同店銷售額、同店經營利潤以及母公司所有人應占利潤均出現下滑。其中，凈利潤更是下滑了58.4%至3.54億元。

　　而根據中山商業地產服務和投資公司世邦魏理仕(CBRE)最新研究報告顯示，目前全球在建購物中心面積達3900萬平方米。中國在建購物中心面積占全球一半以上，仍然是最活躍的市場。而另一家機構睿意德則預計，歷經三到四年的建設周期之后，中國商業地產項目供應量也將在2016年至2017年之間達到高峰。

　　解決邊緣化：中山商業地產應加強體驗性

　　隨著互聯網的不斷發展和在線支付技術的成熟，支付更加安全，商品選擇余地更大，傳統商業地產模式的經營管理和用戶體驗在某些方面不能滿足消費者的需要，這使相當一部分人開始選擇在網上購物。消費者消費習慣的改變無疑會給整個商業地產帶來不利的影響。

　　為應對互聯網的沖擊，傳統的商業地產開發商也開始主動向互聯網靠攏，萬達集團董事長王健林就曾表示，萬達電商已經在6個萬達廣場正式推出，力爭3年內萬達電商會員能夠過億元。王健林說，萬達廣場不僅要有物理性能，還要有智慧的虛擬性能。

　　“電商的迅速發展使傳統的商業地產受到了很大沖擊?！蓖跤榔秸f，為了應對互聯網對商業地產的沖擊，地產開發商和經營者應該做好用戶體驗。首先，商業地產應該增加網絡不可取代的內容，更注重消費者的體驗。其次，實體商業完全可以創造出更多歡快的氛圍，以更多的活動來吸引消費者。

　　另外，王永平認為，商業地產應該從數量型發展轉向質量型發展，不斷提高自身的品質。要做好質量型發展，就要在方方面面的細節上做好。比如，停車是否便利?要解決很多設施好看但實用性不強的問題，還要減少一些細節給顧客帶來的不便。所以，商業地產未來的發展應該是復合型的，不只是單一的功能，應該將商業、文化、旅游等多方面結合起來。再強調體驗性和社交性，讓消費者從中體驗歡樂。

　　解決同質化：多方面努力做好差異化

　　為了應對來自互聯網的沖擊，商業地產除了要做好體驗之外，還應該找到自身的特點，做好差異化經營。一些企業已經根據自身的判斷邁出了差異化的步伐，自2009年底“大望京商務區”規劃獲批以來，該區域已經成為集高科技、信息、能源、汽車行業等多行業為一體的企業總部區。目前，望京已形成了電子、通訊業的產業集群。正是看中了望京創新氛圍的濃厚，保利集團將旗下的保利國際廣場放在了大望京核心區。

　　為了使該地產項目具有獨特的特點，項目聘請了世界頂級的SOM建筑設計事務所設計，其中主寫字樓高152.8米，以璀璨耀目的“鉆石燈籠”的形象亮相。中庭高達125米，形成“天光瀑布”，同時有效利用自然光，節省室內照明電力。作為企業的門面，廣場首層大堂達1100平方米，實現了真正由外到內的純粹式公園總部辦公，為企業打造健康生態的頂級商務環境。就城市的發展來看，高端商業地產是未來的價值洼地，像北京保利國際廣場這樣的地標建筑將憑借其創新性成為未來短缺的產品。

　　解決同質化的問題，王永平認為除了在建筑的外形上體現出差異之外，還應該做好內容的差異化、客群定位的差異化等方面的工作。要做好差異化，就應做好深度的市場調研，明確不同客群的需求，關注一些著名品牌對該區域市場的信心。做差異化對于商家和開發商來講都是具有風險的，因為沒有可以借鑒的案例。所以從開發商角度應該“放水養魚”，從租金等多方面給予與其合作的商家更多的支持，這樣雙方共同努力才有可能形成商業地產差異化轉型。

　　解決泡沫化：做好總量控制和品牌附加值

　　受到互聯網發展及電商的沖擊之后，商業地產的市場似乎有被互聯網擠壓的趨勢。然而，去年全年我國在建商業中心卻達到了全世界總量的一半，而且會在未來三到四年內達到高峰。在市場不樂觀的情況下還如此快速的發展，商業地產泡沫化似乎真的來了。

　　王永平對現在商業地產現狀的評價是，“行外樂觀，行內悲觀”，即從行業外看，目前我國商業地產發展較好，但從行業內看，同業之間的競爭越來越激烈，而隨著互聯網的發展，電商的迅速發展也給商業地產帶來了一些不利影響。進入商業地產行業的一些外行由于不了解行業情況，就會面臨招商難、運營難等情況。所以，現在商業地產已經從開發競爭轉向了運營競爭。

　　王永平認為，現在很多商業地產的開發企業軟肋在于運營。目前我國商業地產的開發速度大于商業連鎖品牌的開發速度，所以很多商業地產在建成后存在招商困難的情況。有時甚至出現一個品牌在某一城市有多個商業地產項目競爭的情況。這就使項目開發商越來越弱勢，被迫答應很多品牌向開發商索要裝修補貼，或者要求將租金從固定調整成為抽成。另外，招商后的運營過程中也會存在風險，一些品牌在經營一段時間后由于業績不好就選擇撤出，那么開發商就面臨再招商的困境。

　　為使商業地產能夠健康發展，王永平表示，政府首先應該對當地商業地產的總量進行控制。一個城市的商業地產總量應該和該城市的人口數量、經濟發展水平、規劃資源相協調。另外，政府應該遵循商業的規律，不同的商業地產模式與不同區域的經濟、人口特點相關，商業地產選擇坐落在什么地方、選擇哪種模式都應該讓企業自己選擇，而不是由政府進行強行規劃。最后，城市對于商業地產開發商的引入，不應以土地價格為唯一取向，應該更多地考慮該公司的專業性和未來資源的整合能力，從關注土地收益轉向關注品牌資源帶來的附加值，從而能夠給該地區帶來真正的繁榮。